当利率上升时选择投资房产

凯西·弗雷泽（Casey Frazier）是对战资本（Versus Capital）的基金经理，专注于房地产领域的投资。

当美联储暗示第三轮量化宽松政策可能比大多数人预期的更早结束时，这导致利率大幅飙升。在5月2日至7月10日期间，美国10年期国债收益率上升104个基点，巴克莱综合债券指数基金下跌了3.95％。高红利的股票和其他能产生高收益的投资品，由于过去几年受到热捧价格已经高企，有吸引力的投资选择已经很少。

对此，弗雷泽认为，优质房地产是当前投资环境下的最佳选择。他所认为的优质房地产是高品质的房地产，具有稳定的租户和强劲的租金收入，回报稳定。

弗雷泽分析了美国过去35年利率波动的数个周期。优质房地产的投资回报，以NCREIF（NCREIF地产指数在美国已有近40年的历史,是美国最主要的私人商业房地产市场表现指数）开放多元基金核心指数（该指数跟踪30只房地产基金）来衡量，在利率上升期间其表现良好。10年期国债利率每上升100个基点，其平均每年回报率为12.2％；当利率上升150个基点或更多时，其平均收益率提高到19.2％。不过，要排除2008年至2010年，那个期间房地产回报率为负。对巴克莱综合债券指数进行同样的分析，结果显示该指数在利率上升期间表现不好，在10年期国债利率上升100个基点的时候，该指数的平均年收益为-0.4％，当利率上升150个基点或者更多的时候，该指数的回报率为-3％。但是巴克莱综合债券指数在2008年至2010年间表现强劲，平均每年上涨7.8%，主要是因为投资者从动荡的股票市场撤出寻求债券作为一个安全的避风港。

弗雷泽计算了NCREIF开放多元基金核心指数三年滚动收益与10年期国债利率之间的相关性，证明房地产收益和10年期国债利率相关性为0.1，基本可以忽略。

他还计算了巴克莱综合债券指数和10年期国债利率之间的相关性。毫不奇怪的是，债券收益和10年期国债利率表现出非常强的负相关性，结果为-0.89。了解房地产是否将在上升的利息率环境中受益的关键，是确定其未来产生的现金流量是否增加。

这些变量可以影响房地产未来的现金流：

1.基本面：供应和需求将决定房地产回报率。如果需求超过供应，房地产业主将提高租金，增加现金流。如果供给超过需求，业主可以降低租金，以吸引稀缺的租户。一般来说，当利率上升的时期，经济正在改善。随着经济的好转，房地产需求将提高，带来租金收入的增长。

2.房地产与其他资产的相对价值：投资者评估整个资本市场上的投资机会，并根据相对价值将资本分配到不同领域，那些具有良好的预期收益和较低风险的资产会受到重配。利率上升对房地产的影响，还取决于房地产和其他金融资产的预期回报的差距，如果房地产具有较好的收益和较低的风险，会受到投资者的追捧，价格就会上涨。

随着经济从金融危机中慢慢恢复，人们对房地产的需求有所改善，而新的房地产供应一直处于较低水平，因此弗雷泽认为，房地产投资的收益水平在中短期将高于市场平均水平。如果长期因为经济条件改善，导致利率上涨，这说明房地产的需求将增加，这预示着其收益将上涨。

在过去几年里，市场参与者追逐稳定收益的热情，已经使得债券价格高企，收益下降，然后使得派息股票的价格上升，使得红利率下降。房地产也受益于资本的不断流入，但力度没有涌向债券和派息股票时大，因为相比与股票和债券，资本购买商业楼宇不是很便捷。现在的环境下，房地产租金收益率与国债收益率的差额远远高于历史平均水平。随着时间的推移，涌向房地产的资本将不断增加。

弗雷泽预测无杠杆的房地产基金在2013年至2015年的收益每年为8.1％，其中60%-70%的回报来自租金收入。债券投资者可以考虑将部分资产配置于优质资产上，以解决所面临的利率困境。